Om nævnet
Klageskema
Love og regler
Afgørelser
Teknisk revision
Ofte stillede spørgsmål
Links
Kontakt
Sitemap
Brug af cookies
 

Afgørelser

Journalnr.: 17081

Afgørelsesdato: 22. januar 2018

Nævnsmøde: Klagenævnets 78. møde afholdt den 22. januar 2018



Sagen vedrører:

Andet

Indledning

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 22. januar 2018.

Klager har den 1. juli 2017 klaget over tilstandsrapport nr. XX af 22. august 2016 vedrørende ejendommen
XX. Rapporten er udarbejdet af bygningssagkyndig XX.

Der er klaget over følgende forhold i tilstandsrapporten:

1. Skader ved inddækning på murkroner og tagfod
2. Skader på inddækning mod ovenlys og skorsten
3. Zinkkapsler har fejl/skader
4. Tagpap har fejl/skader
5. Revner og afskalning på facader
6. Revner i murkroner
7. Manglende fuge mellem afdæknings-plader på værn
8. Der er indvendig forsatsvæg på facader
9. Der mangler kalfatringsfuger på flere vinduer/døre
10. Der er terrænfald mod kældervinduer
11. Flere revner i sokkelpuds
12. Sokkelpuds er afsluttet over/ved terræn
13. Forsatsvægge på kældervægge ikke nævnt i tilstandsrapport
14. Forsatsvæg mod gulv og ved vindue ikke fugtmålt
15. Der mangler lovpligtig friskluft-ventilation i alle rum
16. Vådzone opad vægge på badeværelser opfylder ikke kravet om 10 cm højde
17. Skillevægge omkring badekar opfylder ikke krav om vådzone
18. Der er ikke vådrumsløsning ved lem på badeværelset med badekar
19. Flere klinker med manglende vedhæftning på lille badeværelse

Klager har gjort krav på udbedringsomkostningerne samt anmodet om, at der indledes en disciplinærsag mod den bygningssagkyndige.
Klager har tegnet ejerskifteforsikring. Forsikringen har dækket forhold 1, 2, 3, 4, delvist 5 og 6, 7, 8, 9, 13 og
14. Selvrisiko er 5.000,- kr. pr. dækket forhold.

Den bygningssagkyndige har tegnet ansvarsforsikring hos XX. Den bygningssagkyndige har afvist erstatningsansvar.

Afgørelse

Den bygningssagkyndige skal betale 20.000,- kr. til klager inden 30 dage fra forkyndelsen.

Udgifter til syns- og skønserklæringen deles således, at 3.500,- kr. inkl. moms skal betales af klager og 3.750 kr. inkl. moms af den bygningssagkyndige til nævnet, jf. faktura.

Klager får klagegebyret på 275,- kr. tilbage.

Begrundelse

Nævnet kan i det væsentlige tiltræde skønsmandens vurdering.

Vedrørende forhold 1, skader ved inddækning på murkrone og tagfod, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdene i tilstandsrapporten, da der er nærliggende risiko for skader. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 2, skader på inddækning mod ovenlys og skorsten, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdene i tilstandsrapporten. Udgifterne til udbedring af forholdene er imidlertid ikke over den mindstegrænse, nævnet anvender, jf. § 10, stk. 2, i nævnets forretningsorden. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningspligtig for disse forhold.

Vedrørende forhold 3, beskadigede zinkkapsler, finder nævnet, at det ikke med tilstrækkelig bevismæssig sikkerhed kan konstateres, hvorvidt zinkkapslerne havde visuelt konstaterbare skader under den bygningssagkyndiges besigtigelse. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 4, tagpap har fejl, bemærker nævnet, den bygningssagkyndige burde have beskrevet forholdet i tilstandsrapporten, men at omkostningerne til udbedring er omfattet af forhold 1 og 2. Den bygningssagkyndige er derfor ikke selvstændigt erstatningsansvarlig i dette forhold.

Vedrørende forhold 5, 6 og 11, revner på facader, i murkroner og i sokkelpuds, finder nævnet, at den bygningssagkyndiges registrering af forholdene var korrekt på besigtigelsestidspunktet, og at han ikke havde mulighed for at konstatere, at de kunne have konstruktiv betydning. Den bygningssagkyndige har derfor ikke begået ansvarspådragende fejl og er ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 7, manglende fuge mellem afdækningsplader på værn, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have noteret forholdet i tilstandsrapporten. Udgifterne til udbedring af

forholdet er imidlertid ikke over den mindstegrænse, nævnet anvender, jf. § 10, stk. 2, i nævnets forretningsorden. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningspligtig herfor.

Vedrørende forhold 8, indvendig forsatsvæg på facader, bemærker nævnet, at den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten alene skal registrere skader eller forhold, der udgør en nærliggende risiko for skade. Da der ikke er konstateret opfugtning, finder nævnet, at der ikke er tale om et forhold, som den bygningssagkyndige skal nævne i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 9, manglende fuger ved døre/vinduer, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret de manglende fuger. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 10, terrænfald mod kældervinduer, bemærker nævnet, at terrænfaldet ikke i sig selv er en skade eller medfører nærliggende risiko for skader, når disse ikke kan konstateres eksempelvis ved fugtmåling. Nævnet finder derfor, at den bygningssagkyndige ikke har begået ansvarspådragende fejl ved ikke at registrere terrænfaldet mod kældervinduerne.

Vedrørende forhold 12, sokkelpuds afsluttet over terræn, bemærker nævnet, at den bygningssagkyndige burde have nævnt forholdet i tilstandsrapporten. Nævnet finder derfor, at den bygningssagkyndige er erstatningsansvarlig herfor. Erstatningen fastsættes til 10.000,- kr.

Vedrørende forhold 13 og 14, forsatsvægge i kælder, bemærker nævnet, at der i tilstandsrapporten skal registreres skader eller nærliggende risiko for skader ud fra en visuel besigtigelse med anvendelse af håndredskaber, herunder stikprøvevis fugtmåling på erfaringsmæssigt udsatte steder.
Nævnet finder, at der ikke har været visuelt synlige skader eller omstændigheder, som gav anledning til at tro, at der var skjulte skader- Konstatering af en eventuel skade på de indvendige vægge kræver nærmere undersøgelser, der ville medføre et destruktivt indgreb i indervæggene, som ikke er en del af huseftersynsordningen. Nævnet finder derfor, at den bygningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 15, manglende ventilation, finder nævnet, at der ud fra de foreliggende oplysninger ikke er tegn på skader eller nærliggende risiko skader pga. utilstrækkelig ventilation. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 16, badeværelser opfylder ikke krav om 10 cm op ad vægge, bemærker nævnet, at der ikke er tegn på skader eller nærliggende risiko for skader på baggrund af konstruktionen. Nævnet finder derfor, at den bygningssagkyndige ikke burde have registreret forholdet. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 17, skillevægge omkring badekar opfylder ikke vådrumskrav, bemærker nævnet, at der ikke er tegn på skader eller nærliggende risiko for skader, hvorfor forholdet ikke nødvendigvis skal registreres af den bygningssagkyndige. Nævnet finder derfor, at den bygningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 18, manglende vådrumsløsning ved lem, bemærker nævnet, at der ikke er krav om vådrumsmembran under badekarret. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig i dette forhold.

Vedrørende forhold 19, fliser mangler vedhæftning, finder nævnet, at den bygningssagkyndige ikke burde have fjernet sin registrering af manglende vedhæftning i allongen, da der fortsat forekommer fliser uden tilstrækkelig vedhæftning. Udgifterne til udbedring af forholdet er imidlertid ikke over den mindstegrænse, nævnet anvender, jf. § 10, stk. 2, i nævnets forretningsorden. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningspligtig herfor.

Under henvisning til sagens udfald skal omkostninger til syn og skøn deles således, at klager skal betale 3.500,- kr. inkl. moms og den bygningssagkyndige skal betale 3.750 inkl. moms til nævnet, jf. faktura.

Klager får klagegebyret retur.

Idet klager anses at have retlig interesse i en disciplinærsag mod den bygningssagkyndige, overvejer nævnet, om klagers anmodning herom skal tages til følge, jf. lov om beskikkede bygningssagkyndige § 4, stk. 2. Den bygningssagkyndige vil blive underrettet om resultatet af overvejelserne.

Genoptagelse

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har modtaget Deres 2 mails af 8. februar 2018, mail af 9. februar 2018 samt 2 mails af 1. marts, hvori De anmoder om genoptagelse af nævnets afgørelse af 22. januar 2018. De modtog den 8. februar 2018 afvisning på genoptagelse af sagen.

De anmoder om genoptagelse af forhold 3 og 4. Nævnet har forelagt Deres fortolkning af skønserklæringen for skønsmanden med henblik på kommentarer, som er citeret herunder:

”Ad 3. Syn- og skønsmanden fastholder, at der er tale om specialviden for at kunne vurdere selve lodningen, og er zinkafdækningerne intakte ved BS’ besigtigelse, skal der ikke skrives noget.

Syn- og skønsmanden har forholdt sig til BS’ forklaring side 7, hvor det er oplyst, at den 22.08.2016 var de intakte, og forholdet kan godt have udviklet sig til den 16.08.2017.

Ad 4. Syn- og skønsmanden har valgt at følge KK’s opdeling af skader for læsbarheds skyld.”

Vedrørende forhold 3, anfører De, at det er sandsynliggjort, at der var nærliggende risiko for skade under den bygningssagkyndiges besigtigelse ud fra skønserklæringens ordlyd samt den påstand, at den bygningssagkyndige ikke besigtigede forholdet under sin gennemgang.

Nævnet finder fortsat ikke, at det er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at der var visuelt konstaterbare skader på zinkkapslerne ved den bygningssagkyndiges besigtigelse.

Vedrørende forhold 4, anfører De, at der er tale om en teknisk selvstændig skade, og at sammenlægningen af udbedringsomkostningerne for forhold 1, 2 og 4 alene udgør en økonomisk vurdering fra skønsmanden, hvorfor De bør få godtgjort Deres selvrisiko i forhold 4.

Nævnet bemærker hertil, at det ikke er underlagt ejerskifteforsikringens afgrænsning af de enkelte forhold. Forhold 1 og 2 er specifikt stedfæstede forhold, som samtidig kan indeholdes i den generelle klagebeskrivelse i forhold 4. Skønsmanden har vedrørende forhold 4 vurderet, at de forhold som skal eftergås ved tagpapdækningen er prissat under forhold 1 og 2.

Nævnet finder derfor, at udbedringsomkostningerne af forhold 4 berettiget er indeholdt i henholdsvis forhold 1 og 2.
Nævnet finder videre, at en isoleret udbedring af øvrige buler i tagpappet kan udbedres for et beløb under nævnets mindstegrænse.

Nævnet finder ikke, at der i Deres anmodning om genoptagelse er fremkommet nye oplysninger, eller at der i øvrigt foreligger andre særlige forhold, der kan begrunde en genoptagelse af klagesagen, jf. nævnets forretningsorden § 33.

Nævnets afgørelser af 22. januar 2018 og 8. februar 2018 fastholdes derfor.

Nævnets afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, men De har evt. mulighed for at indbringe sagen for domstolene.

Syn og skøn

Ja

Hent hele kendelsen som PDF