Om nævnet
Klageskema
Love og regler
Afgørelser
Teknisk revision
Ofte stillede spørgsmål
Links
Kontakt
Sitemap
Brug af cookies
 

Afgørelser

Journalnr.: 17112

Afgørelsesdato: 22. januar 2018

Nævnsmøde: Klagenævnets 78. møde afholdt den 22. januar 2018



Sagen vedrører:

Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Indledning

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 22. januar 2018.

Klager har den 9. september 2017 klaget over tilstandsrapport nr. XX af 30. august 2016 vedrørende XX. Rapporten er udarbejdet af bygningssagkyndig XX.

Der er klaget over følgende forhold i tilstandsrapporten:

1. Der er utætheder mellem gratsten mod sydøst og sydvest på østligt tårn. Tag er åbent foroven ved spir.
2. Indskud/klemliste mangler ved tagpap på tagterrasse.
3. Inddækning mangler mellem tagflade og facader på overdækket indgangsparti og karnap.
4. Aftræk fra badeværelse på 1. sal ender i tagrum.
5. Endebund mangler på tagrende ved altan, flere tagrender har bagfald og der er utætheder i samlinger.
6. Der er borebilleskader på spær og lægter.
7. Undertag har skader / er ikke tæt ved gavl og rygning.
8. Ventilation af tagrum er mangelfuld.
9. Skorsten har revner i tagrum.
10. Der er revner i puds/væg mod syd og sydvest.
11. Der er løs puds flere steder og stedvise afskalninger.
12. Metaldør til trapperum mod vest er rusten og slidt.
13. Terrassedør mod sydvest er skadet. Flere døre binder og har eftergivende dørtrin.
14. Tætningsbånd ved pynterammer er med underhøjde/ løse. Trælister under vinduer ved karnap er ikke tætte.
15. Redningsåbning mangler i tårnværelse.
16. Fuger mangler omkring kældervinduer.
17. Sokkel er med afskalninger flere steder bl.a. ved terrassedøre mod syd.
18. Der er afskalninger i puds og revner i trin ved uderum og kældertrappe.
19. Lyskasser er med afskalninger i puds og revner.
20. Udvendig afvanding fra garage til sivebrønd ved bolig.
21. Beklædning på kældervægge er skadet i uderum mod vest.
22. Der er fugt og løs puds på kældervægge bl.a. i depot og trapperum.
23. Der er pladebeklædning på kælderydervægge mod nordvest og syd.
24. Klinker i bruseniche på 1. sal er med mangelfuld vedhæftning.
25. Der er revner i hjørnefuger i brusenicher i kælder og på sal samt ved badekar.
26. Gulvafløb i bruseniche i kælderbad har synlig betonkant indvendigt.
27. Mangelfuldt fald mod gulvafløb i bruseniche i kælder.
28. Gulv knirker og fjedrer stedvist og er skævt i stueetage og på 1.sal.
29. Trægulv i værelse mod nordvest på 1. sal er eftergivende og med revner.
30. Trægulv i tårnværelse er fugtskadet og med skævheder. Gulvbelægning i entre og depotrum i kælder har klinker med mangelfuld vedhæftning.
31. Der er fugtskjolder ved vægge i stue mod syd under karnap. Indvendige vægge har stedvist løs puds.
32. Der er skjolder/skimmel på vægge i soveværelse 1. sal og ved vinduer i tårnværelse.
33. Der er enkelte løse klinker ved pejs og enkelte mursten er revnet.
34. Der er hul i gipsloft i kælder og skjold på loft på 1. sal i bad ved spotlight.
35. Der mangler værn ved trappehul i tårnværelse.
36. Afløb fra sikkerhedsventil i teknikskab i kælder er ikke ført til gulvafløb.
37. Der er rustne radiatorrør og utætte rørsamlinger.
38. Varmerør og radiator er skæve i stue og i kælder.
39. Afløb er utæt under køkkenvask og under begge håndvaske på 1. sal.
40. På garage er tagrender utætte og tagnedløb er ikke ført til kloak.
41. Undertag på garage har skjolder – ventilation mangler.
42. Der er pudsafskalninger og synlig armering på garagevægge ved terræn og tag.
43. Der er råd i karm på garagedør mod syd.
44. Sokkel er uden puds ved garagedøren.
45. Indvendige garagevægge er fugtige forneden.

Klager har gjort krav på 1.000.000,- kr.

Klager har tegnet ejerskifteforsikring. Forsikringen har dækket forhold 3, 5, 7, 8, 10, 11, 14, 23, 29, 37, 39, 40, 42 og 45. Selvrisiko er 5.000,- kr. pr. skade. Ejerskifteforsikringen har behandlet nogle forhold samlet samt dækket andre pr. kulance.
Den bygningssagkyndige har tegnet ansvarsforsikring hos XX.

Den bygningssagkyndige erkender, at der er fejl i rapporten, men mener også, at en del af de anførte forhold er normale for tilsvarende bygninger med samme alder.

Den bygningssagkyndige og dennes ansvarsforsikring har fremsat forligstilbud på i alt 120.000,- kr.

Afgørelse

Den bygningssagkyndige skal betale 103.540,- kr. til klager inden 30 dage fra forkyndelsen.

Udgifter til syns- og skønserklæringen på 3.500,- kr. inkl. moms skal betales af klager til nævnet, jf. faktura. De resterende omkostninger afholdes af nævnet grundet den bygningssagkyndiges forligstilbud.

Klager får klagegebyret på 275,- kr. tilbage.

Begrundelse

Nævnet kan i det væsentlige tiltræde skønsmandens vurdering.

Indledningsvis bemærker nævnet, at henset til antallet af fejl i tilstandsrapporten finder nævnet, at der skal ske en delvis fravigelse af nævnets mindstegrænse i nærværende sag, da mængden af fejl vidner om overfladiskhed i den bygningssagkyndiges udarbejdelse af tilstandsrapporten.

Vedrørende forhold 1, utætheder på østligt tårn, finder nævnet, at den bygningssagkyndige, med den i tilstandsrapporten anførte karakter og note, ikke har registreret forhold tilstrækkeligt. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til 12.000,- kr.

Vedrørende forhold 2, klemliste mangler ved tagpap på terrasse, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have anført, at papopbukningen ved terrassen ikke er udført med klemliste med dertilhørende risiko for fugtindtrængning. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til 9.000,- kr.

Vedrørende forhold 3, manglende inddækning ved karnap og indgangsparti, finder nævnet, at den bygningssagkyndige har begået en fejl ved ikke at registrere forholdet.
Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 4, aftræk fra badeværelse til tagrum, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten.. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til 3.000,- kr.

Vedrørende forhold 5, mangler ved tagrender, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 6, borebilleskader på lægter og spær, finder nævnet, at der er tale om forhold, som er forventelige på en ejendom af denne alder, hvorfor det ikke er ansvarspådragende for den bygningssagkyndige, at forholdet ikke registreres i en tilstandsrapport. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 7 og 8, utæt undertag samt mangelfuld ventilation af tagrum, finder nævnet, at den bygningssagkyndige ikke har registreret undertagets tilstand tilstrækkeligt, særligt henset til den

manglende ventilation af tagrummet, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten af den bygningssagkyndige. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr. i alt for begge forhold.

Vedrørende forhold 9, 16, 17, 21, 25, 34, 38, 41, 44 bemærker nævnet, at udbedringsudgifterne til forholdene enkeltvis er så lave, at der ikke er grundlag for at fravige nævnets mindstegrænse. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningspligtig i disse forhold.

Vedrørende forhold 10, revner i væg/puds mod syd og sydvest, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 11, løs puds og stedvise afskalninger, finder nævnet, at klagers ejerskifteforsikring har tilbudt at dække forholdet pr. kulance, hvorfor det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klager har lidt et økonomisk tab vedrørende forholdet. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 12, rustet metallem til trappegang, finder nævnet, at den bygningssagkyndige i kraft af sin registrering af forholdet, har gjort klager opmærksom på forholdet i en sådan grad, at den bygningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 13, terrassedør skadet og døre binder, bemærker nævnet, at den bygningssagkyndige kun skal foretage en stikprøvevis undersøgelse af vinduernes og dørenes funktioner. Nævnet finder derfor ikke, at den bygningssagkyndige har begået fejl eller forsømmelser vedrørende dette forhold. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 14, vinduer under nedbrydning, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have noteret den begyndende nedbrydning af vinduerne. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selviriskoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 15, manglende redningsåbning i tårnværelse, bemærker nævnet, at tagrummet ikke er godkendt til beboelse, hvorfor der ikke er krav til redningsåbning. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 18, revner i trin på kældertrappe, finder nævnet, at klager i tilstrækkeligt omfang er gjort opmærksom på forholdet ved den bygningssagkyndiges registrering. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 19, afskalninger i lyskasser, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten.. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til 2.500,- kr.

Vedrørende forhold 20, afvanding fra garage til sivebrønd, bemærker nævnet, at der er tale om et forhold, som ligger uden for Huseftersynsordningen. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 22, fugt og løs puds på kældervægge mod nord, bemærker nævnet, at tilsvarende bygninger af denne alder ikke er fugtsikrede. Der er således tale om et forhold, som ikke adskiller sig fra tilsvarende, intakte bygninger af samme alder.
Nævnet finder derfor, at klager ikke har lidt et erstatningsretligt tab, da klager ikke har haft en berettiget forventning om fugtsikring i en kælder på en ejendom af denne alder. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 23, pladebeklædning på kælderydervægge, bemærker nævnet, at pga. opfugtning på øvrige kældervægge uden beklædning i kælderen, foreligger der en nærliggende risiko for fugtskader bag forsatsvæggene, som derfor burde være registreret af den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten.

Nævnet finder imidlertid ikke, at klager har sandsynliggjort at have lidt et økonomisk tab. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 24, manglende vedhæftning ved klinker i bruseniche, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes efter fradrag af forbedringer til 3.840,- kr.

Vedrørende forhold 26 og 27, synlig beton i gulvafløb i kælder samt bagfald ved gulvafløb, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdene i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes efter fradrag af forbedringer til 3.500,- kr.

Vedrørende forhold 28, knirkende/fjedrende/skæve gulve, bemærker nævnet, at gulvet i stuen er ændret siden den bygningssagkyndiges besigtigelse, og stuegulvet på 1. sal er tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 29, revnet gulv på 1. sal mod nordvest, finder nævnet, at den bygningssagkyndige ikke har registreret forholdet tilstrækkeligt i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 30, tårnværelsesgulv opfugtet, klinkegulv i depotrum og entré, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdene i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes efter fradrag af forbedringer til 6.500,- kr.

Vedrørende forhold 31, fugtskjolder ved væg under karnap, finder nævnet, at forholdene er ændret siden den bygningssagkyndiges besigtigelse. Det kan derfor ikke påvises, hvorvidt den bygningssagkyndige har begået fejl vedrørende dette forhold. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 32, fugt på vægge i soveværelse og ved vinduer i tårnværelse, finder nævnet, at den bygningssagkyndige har begået fejl ved ikke have registreret forholdene. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til 9.000,- kr.

Vedrørende forhold 33, løse klinker ved pejs, finder nævnet, at eftersom forholdet er ændret, kan det ikke med tilstrækkelig sikkerhed vurderes, hvordan tilstanden var, da den bygningssagkyndige besigtigede ejendommen. Nævnet finder derfor, uanset de indsendte oplysninger, at forholdet er bevismæssigt uegnet til behandling i den sagsbehandlingsform, nævnet anvender. Forholdet afvises derfor, jf. § 10, stk. 3, i nævnets forretningsorden. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 35, manglende værn i tårnværelse, bemærker nævnet, at der er tale om et tagrum, som ikke er godkendt til beboelse.

Nævnet finder derfor, at risikoen for personskade ikke er påregnelig for den bygningssagkyndige, som derfor ikke burde have noteret forholdet. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 36, sikkerhedsventil ikke ført til gulvafløb, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 37, rustne radiatorrør og utætte rørsamlinger, finder nævnet, at eftersom forholdet er udbedret, kan det ikke med tilstrækkelig sikkerhed vurderes, hvordan tilstanden var, da den bygningssagkyndige besigtigede ejendommen. Nævnet finder derfor, uanset de indsendte oplysninger, at forholdet er bevismæssigt uegnet til behandling i den sagsbehandlingsform, nævnet anvender. Forholdet afvises derfor, jf. § 10, stk. 3, i nævnets forretningsorden. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 39, afløb under vaske, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdene i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 40, garagens tagrender og tagnedløb, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdene i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 42, manglende pudsafslutning på garage, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes til selvrisikoen på 5.000,- kr.

Vedrørende forhold 43, råd i karm ved garagedør, finder nævnet, at den bygningssagkyndige burde have registreret forholdet i tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige er derfor erstatningsansvarlig. Erstatningen fastsættes efter fradrag for forbedringer til 4.200,- kr.

Vedrørende forhold 45, fugt i garagevægge, finder nævnet, at allerede fordi klager er tilbudt dækning for forholdet af ejerskifteforsikringen uden selvrisiko, er den bygningssagkyndige ikke erstatningsansvarlig.

Den bygningssagkyndige er derfor i alt erstatningsansvarlig for 103.540,- kr.

Under henvisning til den bygningssagkyndiges forligstilbud inden og under sagens behandling skal alene klager betale omkostninger til syns- og skønserklæringen med 3.500,- kr. inkl. moms. De resterende omkostninger afholdes af nævnet.

Klager får klagegebyret retur.

Idet bruttoværdien af omkostningerne ved udbedring af de erstatningspådragende punkter er over 100.000,- kr., overvejer nævnet, om sagen skal danne grundlag for en disciplinærsag, jf. forretningsordenens § 9, stk. 4. Den bygningssagkyndige vil blive underrettet om resultatet af overvejelserne.

Genoptagelse

Afgørelse

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har modtaget Deres mails af 4. og 6. marts 2018, hvori De anmoder om genoptagelse af nævnets afgørelse af 22. januar 2018.

De anfører, at forhold 14 kun delvist er dækket af ejerskifteforsikringen, idet ejerskifteforsikringen har afvist at dække de nedfaldne lister i vinduerne.

Nævnet finder, at de nedfaldne gummilister isoleret set alene udgør et kosmetisk forhold, som derfor ikke kræver en selvstændig registrering i tilstandsrapporten. Derudover er forholdet omkring vinduerne dækket af ejerskifteforsikringen, og eventuel uenighed mellem Dem og ejerskifteforsikringsselskabet om dækningsomfanget kan påklages til Ankenævnet for Forsikring, men ikke til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Nævnet finder derfor ikke, at der ved Deres anmodning om genoptagelse er fremkommet nye oplysninger, eller at der i øvrigt foreligger andre særlige forhold, der kan begrunde en genoptagelse af klagesagen, jf. nævnets forretningsorden § 33.

Nævnets afgørelse af 22. januar 2018 fastholdes derfor.

Nævnets afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, men De har evt. mulighed for at indbringe sagen for domstolene.

Syn og skøn

Ja

Hent hele kendelsen som PDF